Ordentliche Kündigung nach Schonfristzahlung: Treuwidrigkeit

Der Bundesgerichtshof bewilligte mit Beschluss vom 23.06.2026 (Az. VIII ZA 2/26) einer Mieterin Prozesskostenhilfe für ihre Revision. Eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung wird auf Grundlage der (noch) aktuellen Rechtslage durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam, dies wird bestätigt. Das Berufungsgericht hätte aber prüfen müssen, ob sich der Vermieter treuwidrig (§ 242 BGB) auf die ordentlice Kündigung beruft.

Sachverhalt

Die Mieterin bewohnt seit 2009 eine Wohnung in Braunschweig. Der Vermieter erhöhte die ursprüngliche Gesamtmiete von 370 € unter Berufung auf Modernisierungsmaßnahmen auf 562,53 €. Die Mieterin zahlte diesen Betrag seit Mai 2019 unter Vorbehalt. Für Januar 2023 zahlte sie keine Miete, für April 2023 nur 100 € und für Mai 2023 wieder nichts. Der Vermieter kündigte am 11.05.2023 fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Rückstände wurden noch vor Klageerhebung vollständig ausgeglichen, durch Zahlungen des Jobcenters und der Mieterin.

Gegenstand der Räumungsklage war daher alleine die ordentliche Kündigung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung zurück und ließ die Revision zu.

Keine Anwendung von § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB

Das Landgericht hatte die Frage aufgeworfen, ob die Vorschrift auch für die ordentliche Kündigung gilt. Danach wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn sich der Mieter durch Aufrechnung von seiner Schuld befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.

Der Bundesgerichtshof hält die Frage allerdings für nicht klärungsbedürftig. 

Er führt aus, dass sie einerseits höchstrichterlich bereits geklärt sei und andererseits keine Aufrechnungslage mehr vorlag, weil die Rückstände durch die Schonfristzahlung schon erloschen waren. Die Aufrechnung sei damit ins Leere gegangen.

Erfolgsaussicht: Prüfung der Treuwidrigkeit fehlt

Die Revision habe dennoch hinreichende Erfolgsaussicht:

Bei einer fristlosen Kündigung, die durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist, und einer auf denselben Rückstand gestützten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) müsse das Gericht prüfen, ob der Vermieter sich ausnahmsweise nicht auf die ordentliche Kündigung berufen dürfe. Das Berufungsgericht habe diese Prüfung aber unterlassen.

Hinweis für Vermieter: Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt nach der Schonfristzahlung grundsätzlich wirksam. Gerade bei kurzfristigem Ausgleich (z. B. durch das Jobcenter), einer bisher unauffälligen Zahlungshistorie und fehlender Wiederholungsgefahr sollten Vermieter aber mit dem Treuwidrigkeitseinwand rechnen und die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage entsprechend vorsichtig einschätzen. Die aktuell geplante Gesetzesänderung (einmalige Anwendung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung) sollten Sie im Blick behalten.

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